Провальный запуск Blockbuster Mall, 5-летняя задержка Ocean Mall и зависимость от российских денег. Как все это сегодня оказывает влияние на бизнес короля коммерческой недвижимости Алиева? Интересуется ЭП.

Вагиф Алиев — застройщик, к которому можно применить множество прилагательных с префиксом «самый»: самый большой, самый амбициозный, самый хитрый. Его проекты — «Парус», «Гулливер», Lavina Mall — знает каждый киевлянин.

В 1990-х годах азербайджанец, родившийся в Туркменистане, занимался бартерными поставками туркменского газа в Украину. Его партнером по этому делу был скандальный экс-председатель «Нафтогаза» Игорь Бакай.

В обмен на восточный газ Украина поставляла в Туркменистан компьютеры, шифер, кофе и галоши. Благодаря этому Алиеву удалось заработать большое состояние. Когда период первоначального накопления капитала закончился, в своем имении, в Майами, он стал размышлять, чем заниматься дальше.

Небеса послали бизнесмену встречу с американским девелопером Дональдом Трампом в Нью-Йорке. Разговор с ним в Trump Tower определил судьбу предпринимателя на десятилетие вперед. Алиев вернулся в Украину, взял в компаньоны Игоря Никонова и Владимира Крапивина, и они основали компанию КАН.

Первый проект — масштабная реконструкция Бессарабского квартала в центре Киева, в рамках которой появились торговый центр Mandarin Plaza, бизнес-центр «Доминант» и развлекательный центр «Арена сити».

На счету Алиева не только строительство недвижимости, но привлечение мировых брендов на украинский рынок. Появление в стране Chanel, Tiffany, Dolce&Gabbana, H&M, Zara и IKEA он приписывает себе.

В начале 2010-х девелопер задался целью построить в Киеве по меньшей мере восемь крупных торговых центров, которые бы сделали его королем на рынке коммерческой недвижимости. Достижению цели помешали эпидемия, великая война, миграция и кризис платежеспособности.

Заставят ли Алиева изменить планы на новые экономические обстоятельства?

В разговоре с ЭП бизнесмен излучает оптимизм. Он говорит, что через три-четыре месяца «бункерного Путина отравят», война закончится, а Киев превратится в крупный европейский мегаполис, население столицы существенно увеличится, а поток туристов вырастет в десять раз.

На фоне провального запуска Blockbuster Mall, пятилетней задержки строительства Ocean Mall и слухов о зависимости от финансирования российских олигархов участники рынка полагают, что Алиев может не построить запланированное. От таких прогнозов бизнесмен отмахивается и делится с ЭП стратегией выхода из кризиса.

У Вагифа Алиева всё началось с Трампа

Встреча Алиева с Трампом не только вдохновила первого заниматься девелопментом, но и наметила ориентиры в этой деятельности. Он загорелся идеей построить первый в Украине небоскреб и сделал это рекордно быстро.

Для строительства выбрали участок размером всего 0,4 га в точке, где сходятся улица Мечникова и бульвар Леси Украинки. В то, что проект удастся реализовать, не до конца верил даже руководитель ООО «Мандарин Плаза» Александр Черницкий. Именно эта компания управляет всем девелоперским бизнесом Алиева.

«На месте „Паруса“ были трамвайная остановка и склон. Я там школьником на санках катался. Все смеялись: что вы там собрались строить? Мы же построили 33 этажа за 18 месяцев. Такими темпами только в Китае строят», — рассказывает Черницкий.

Топ-менеджер говорит, что Алиев — амбициозный человек и его амбиции подкреплены результатом: «Почти всегда, когда он озвучивал что-то фантастическое, все думали, что это невозможно, а он это делал. Не раз мы стояли среди наполовину готового объекта, а он говорил: „На следующей неделе открываемся“. И мы открывались».

Еще до ввода «Паруса» в эксплуатацию Алиев продал 50% офисного центра олигарху Дмитрию Фирташу, а вырученные средства потратил на строительство бизнес-центров «Гулливер» и Senator, а также жилого комплекса Diamond Hill.

В начале 2010-х годов Алиев прекратил сотрудничество с Никоновым и Крапивиным и сконцентрировался на коммерческой недвижимости. По словам Черницкого, к такому решению пришли эволюционным путём.

Сейчас в собственности Алиева — Mandarin Plaza, Lavina Mall и 50% Blockbuster Mall. По подсчетам ЭП Алиев контролирует около 20% торговых площадей Киева.

Черницкий говорит, что они хотят быть лидерами отрасли, но без фанатизма. «Мы не ставим своей целью владеть определенной долей рынка. Параллельно строятся многие объекты и структура рынка постоянно меняется», — объясняет он.

Война отправила в нокдаун

В рейтинге самых богатых украинцев Forbes за 2021 год Алиев занял 22 место с состоянием 460 млн долл. и второе — в рейтинге крупнейших рантье. По данным издания, недвижимость принесла бизнесмену 61 млн долл. процентного дохода.

После 24 февраля 2022 г. обе цифры снизились. Стоимость активов в стране, где идет война, оценить сложно, а выручка на отдельных объектах упала на 75%.

«Сейчас прибыль дает только Lavina Mall, но и там обороты ниже довоенных. У Mandarin Plaza выручка упала на 75%. По Blockbuster Mall не могу назвать цифры, там операционной деятельностью занимается другой акционер (Александр Спектор — ЭП)», — говорит Черницкий. .

По его словам, на уровень посещаемости ТРЦ оказывает существенное влияние временное прекращение работы магазинов западных арендаторов — компаний H&M, IKEA и Inditex (Zara, Pull&Bear, Bershka, Zara Home, Stradivarius, Massimo Dutti, Oysho).

Закрывать или продавать Mandarin Plaza Алиев не планирует, несмотря на то, что большинство посетителей этого ТРЦ уехали из Киева. «Мы не имеем права закрываться», — заявляет Черницкий. Вопрос удержания бизнеса на плаву — главный для Алиева. «Мы никого не уволили, всем сотрудникам платим зарплаты. Занимаемся почти благотворительностью», — говорит девелопер.

По информации источников ЭП, уже во время войны Алиев хотел продать Mandarin Plaza за 100 млн долл., однако покупателей не нашлось.

О дружбе с Кличко и отношениях с городом

Первый, но не последний публичный скандал Алиева с общественностью произошел из-за строительства торгово-офисного центра по улице Богдана Хмельницкого. Здание угрожало безопасности станции метрополитена «Театральная».

Разрешение конфликта получилось неожиданным. Алиев и соинвестор проекта Вадим Столар подарили здание общине для размещения там Музея истории Киева.

На вопрос, не был ли этот жест покупкой индульгенции на беспроблемную работу в будущем, Алиев отвечает: «Нет». «Я никогда не имел дела с городскими властями. Все свои участки покупал на вторичном рынке», — говорит рантье.

Бывший бизнес-партнер Алиева Игорь Никонов убежден, что собственные депутаты в Киевсовете не могут принести предпринимателю никакой пользы.

«Свои депутаты в Киевсовете — это головная боль, потому что нужно участвовать в политических раскладах. Если не участвуешь — становишься противником, а против врагов всегда начинают атаки», — считает Никонов.

С мэром Киева Алиев знаком более 25 лет, еще со времен Бакая.

Девелопер подтверждает, что дружит с Виталием Кличко, но уверяет, что никогда «не монетизировал» дружбу. Наоборот — недавно городские власти обустроили новые парковки возле Mandarin Plaza и сделали пешеходным один из проездов Бессарабской площади. Это очень не понравилось Алиеву.

«Я вложил десятки миллионов долларов в подземный паркинг под „Ареной“, а он стоит пуст, потому что посетители не могут туда заехать», — жалуется Алиев.

Он показывает ЭП телефонную переписку, в которой городской голова направил мобильный номер директора департамента транспортной инфраструктуры КГГА Руслана Кандибора. По словам Алиева, он нашел общий язык с чиновником.

1 марта на странице общественной организации «Пассажиры Киева» появилась информация, что пешеходную зону у Бессарабского рынка ликвидируют.

«Поигрались в Европу и достаточно… Кандибор решил ликвидировать пешеходную зону на Бессарабской площади, чтобы снова открыть ее для движения автомобилей и организовать вдоль тротуаров паркоместа», — заявили активисты.

Пешеходную зону создали в 2021 году по совету Всемирного банка. Моделирование показало, что перекрытие проезда уменьшит задержки в движении транспорта.

Океан проблем у Вагифа Алиева

В начале 2010-х годов Алиев решил построить в Киеве восемь ТРЦ. Lavina Mall на Берковке площадью 170 тыс кв м должна была стать первым и самым маленьким из мегамолов.

Бизнесмен начал скупать большие земельные участки в столице: у Сергея Таруты — недостроенный Ледовый стадион у станции метро «Ипподром», у братьев Михаила и Дмитрия Табачников — книжный рынок «Петровка» возле метро «Почайна», в пулу владельцев — участки возле станции «Лесная».

В 2012 году компания Алиева купила участок возле ТРЦ Ocean Plaza у Василия Хмельницкого. Алиев начал строить вторую очередь ТРЦ, рассчитывая в будущем выкупить Ocean Plaza и объединить два ТРЦ в один комплекс.

Согласно проекту ТРЦ Ocean Mall представляет собой 5-ти этажное здание с большим развлекательным диджитал парком, кинотеатром, автостоянкой и магазинами.

В 2019 году Алиев вел переговоры по покупке ТРЦ с дочерью российского олигарха Аркадия Ротенберга Лилией, официально принадлежавшей Ocean Plaza. По информации издания NV, бизнесмен предлагал 175 млн дол., а продавец хотела 250 млн дол. Соглашение не состоялось.

В настоящее время строящийся Алиев проект называется Ocean Mall. Черницкий говорит, что объединить два торговых центра было хорошей идеей, но они смогут работать отдельно и при этом быть прибыльными.

«Мы могли распределить потоки клиентов, сделать синергию двух ТРЦ, но даже без Ocean Plaza у нас есть своя концепция. Мы делаем акцент на развлекательной и игровой составляющих, чего почти нет в Оушн плазе. У нас на фудхоле будет 70 ресторанов, у нас их есть только шесть», — говорит Черницкий.

Ocean Mall планировали открыть в 2018 году, но в 2023 году на Лыбидской площади стоит недострой. Алиев с Черницким объясняют пятилетнюю задержку сложными инженерно-геологическими условиями, эпидемией коронавируса, войной и сложными коммуникациями с активистами — защитниками «Тарелки».

«Общественность не могла поверить, что мы ничего плохого с „Тарелкой“ не будем делать. Мы никогда не планировали ее сносить. Она будет отреставрирована, а на ее базе реализуем музыкальный или театральный проект», — убеждает Черницкий.

Топ-менеджер не берется назвать дату ввода Ocean Mall в эксплуатацию, но надеется возобновить строительные работы в ближайшие месяцы.

Ведущий эксперт консалтинговой компании Colliers Ukraine в сегменте торговой недвижимости Игорь Заболоцкий считает, что спешить с достройкой Ocean Mall нет никакого смысла. По его мнению, ТРЦ нужно открывать через два-три года после окончания войны при росте экономики.

Российский след

Параллельно в разработке Алиева на разных стадиях находятся еще три объекта. Самый высокий уровень готовности — у Lisova Mall на восточной окраине Киева.

Между Броварским проспектом и улицей Киото застройщик успел расчистить участок от стихийного рынка и деревьев и забить сваи. Работы останавливались из-за запрета Государственной архитектурно-строительной инспекции и многочисленных скандалов.

На участке вокруг будущего Hippodrome Mall, по словам Черницкого, идут укрепляющие работы для метрополитена. Книжный рынок на Почайной, вместо которого появится Petrivka Mall, продолжает функционировать.

С чем связаны задержки в строительстве торговых центров и пауза в развитии сети мегамолов? Три крупных участника рынка недвижимости рассказали ЭП, что для финансирования проектов Алиев привлекал средства теневых инвесторов из России.

«В какой-то степени Алиев „фронтил“ (выступал номинальным владельцем активов — ЭП) россиян. Те через оффшоры заводили деньги в Украину и отмывали на строительстве», — говорит один из собеседников издания.

«Есть слухи, что Алиев в значительной степени финансировал свои проекты за российские деньги. Доказательств этого, конечно, нет», — говорит второй девелопер.

Третий собеседник ЭП также говорит о следе российских денег в «казне» Алиева, которые называет «бандитскими».

«Он как девелопер начал прогрессировать, когда Украина после президентства Виктора Ющенко развернулась спиной к западному миру. В то время с украинского рынка ушли 80% международных девелоперов и начали работать локальные. В том числе — за российские деньги», — говорит собеседник.

Черницкий эти слухи опровергает: «Никогда в России не привлекали финансирование. Совершенно возражаю. Мне недавно уважаемый бизнесмен говорит: „Вы же строили за бандитские деньги из России“. Я был очень удивлен услышать это от него».

Алиев на обвинение в привлечении нечистых средств ответил, что это клевета. Он заявил, что финансирует свои строительства благодаря банковским кредитам и продажам объектов из портфеля. «У меня безупречная репутация, выстроенная годами. Я кредитуюсь в „Райффайзене“, „Альфе“, других банках», — говорит Алиев.

По словам Никонова, Алиев — талантливый предприниматель, не имеющий проблем с поиском источников финансирования. «Я человек менее рискованный, он — более рискованный. Надо признать: Вагиф гораздо талантливее меня, находит финансирование лучше. Восточные люди всегда делают это лучше», — говорит он.

Алиев успешно продал немало собственных объектов: «Парус» — Дмитрию Фирташу и Вадиму Столару, «Арену-сити» — Фирташу, «Гулливер» — Виктору Полищуку, Senator и половину Blockbuster Mall — Александру Спектору.

«Я всегда использовал вырученные от продажи средства для строительства объектов, это не секрет. Потом что-то откупал, если цена устраивала», — говорит Алиев.

В свою защиту девелопер рассказывает историю, как известный украинский бизнесмен пригласил его стать партнером по возведению торгового центра на одном из скандальных киевских участков и получил отказ из-за репутационных рисков.

«Я мог заработать много денег от этого сотрудничества, но зачем мне перебирать на себя его токсичность?» — размышляет Алиев.

Собеседники ЭП на рынке считают, что с достройкой Ocean Mall, Lisova Mall, Hippodrome Mall и других объектов у Алиева будут большие проблемы.

«Русский канал для Вагифа закрыт с февраля 2022 года. За полгода — год до большой войны он занял 50 миллионов долларов в завершение строительства Ocean Mall. На строительство других ТРЦ у него денег нет», — говорит он.

«Репутация Алиева взорвана, особенно после провального запуска Blockbuster Mall. Системные финансовые институты досконально изучают своих партнеров. Вряд ли он найдет финансирование после войны», — прогнозирует собеседник ЭП.

Почему провалилось открытие Blockbuster Mall

Blockbuster Mall открылся в 2019 году только с одним якорным арендатором — «Сільпо» — и 70-процентной вакантностью торговых площадей. По словам источника ЭП из сферы коммерческой недвижимости, Алиев не смог набрать обещанных арендаторов и обеспечить полную готовность ТРЦ.

В июне 2022 года «Сильпо» закрылся. Собеседник ЭП у Fozzy Group, компании, владеющей брендом, объясняет это решение неудачной локацией магазина. «Эффективность супермаркета была низкой», — говорит источник.

Черницкий объясняет неудачный запуск ТРЦ прихотливостью столичного потребителя. «Мы проводили фокус-группы среди местных жителей, они хотели супермаркет. Запустили „Сільпо“. Когда эффект новизны прошел, люди захотели IKEA. Привыкли к IKEA — захотели Zara и H&M», — рассказывает он.

На жалобы арендаторов по поводу недостаточного трафика менеджмент ТРЦ ответил скидками до 80%. Алиев говорит, что Lavina Mall поначалу тоже был не полностью заполнен арендаторами, но постепенно ситуация поменялась. Уверяет, что Blockbuster Mall он тоже довел бы до стопроцентной заполненности, но не успел: операционное управление взял Александр Спектор.

Конкуренция «Эпицентру» и Герегам

Отсутствие плана «Б» — не в стиле Алиева. В разговоре с ЭП он объяснил свою стратегию возвращения в «большую игру».

В 2021 г. Алиев объявил план запуска сети строительных магазинов Building Mall. Их хотели возводить вместе с торговыми центрами. По новому замыслу, строительство строительных супермаркетов будет предшествовать строительству самих ТРЦ.

«Мы будем строить помещения из быстро собираемых конструкций, запускать Building Mall в работу и они сразу будут давать нам денежный поток. На эти средства будем достраивать ТРЦ», — делится Алиев.

Монополистом на рынке строительных гипермаркетов является сеть «Эпицентр» Александра и Галины Герег. Реальную конкуренцию им не смогли составить ни отечественные «Новая линия» и «Олди», ни зарубежные Leroy Merlin, OBI и Praktiker.

Конкуренции с Герегами Алиев не опасается. По его словам, земельные участки в его собственности расположены в лучших местах, чем у «Эпицентра».

«Близость к метро — это основа успеха. Магазины и торговые центры у станций метро всегда будут иметь больше покупателей, чем другие. Если торговая точка расположена на 100 метров дальше — до нее никто не дойдет», — уверен Алиев.

Предварительное согласие на партнерство по развитию сети таких магазинов дала шведская компания IKEA. «Мы сказали представителям IKEA, что у нас есть идея сделать DIY-формат (do it yourself — ЭП). По локациям, которые мы предложили, они подтвердили, что будут идти вместе с нами», — сообщил Черницкий.

Правда, начинать проект Алиеву придется самостоятельно. По словам Черницкого, шведы не вернутся в Украину до завершения военного положения. Пока IKEA продолжает платить за аренду помещения в Blockbuster Mall.

Затишье перед бурей у Вагифа Алиева

Алиев не выглядит бизнесменом, который готовится сворачивать бизнес. На исходе разговора с ЭП в его офис в «Парусе» посещает один из IT-бизнесменов из списка Forbes. «У меня бизнес и недвижимость есть только в Украине. Здесь живу я, живут мои дети и внуки. Я никуда не собираюсь уезжать», — говорит Алиев.

По мнению Никонова, до окончания войны вкладывать деньги в строительство торговых центров — безумие, но Алиева это не остановит. «Он парень талантлив, любит размах. Уверен: Вагиф найдет партнера и возобновит строительство. Но пока война не закончится, об этом даже говорить не стоит», — считает Никонов.

Оптимизм и горящие глаза Алиева передаются его подчиненным. На вопрос, будут ли реализованы запланированные проекты, Черницкий отвечает: «Если бы я не видел уверенности Алиева, сказал бы: «Посмотрим».

«Он так уверенно говорит, что я ему доверяю. У него уникальная интуиция. Я приходил к Вагифу с идеями, которые черпал на учебе в MBA, а он упорствовал. Я ему отвечал, что это противоречит книгам, а он мне: „Всё равно сделаем так, как я говорю“. И оно работало», — вспоминает руководитель «Мандарин плазы».

Алиев верит в скорую победу Украины в войне и стремительный экономический рост. Особенно инвестиционно привлекательной будет столица. «В Киев всегда будут ехать люди из регионов, он будет разрастаться, здесь всегда будут деньги и работа. Сюда потекут основные западные инвестиции после победы», — уверен бизнесмен.

Черницкий рассчитывает, что посещаемость торгово-развлекательных центров вырастет на десятки процентов, в том числе благодаря иностранным гостям. «Целесообразность строительства ТРЦ сейчас выше, чем до войны. Со средствами проблем не будет. Появятся новые мировые банки», — убежден Черницкий.

Алиев собирается укрепить свой статус столичного «короля квадратных метров» благодаря качеству и масштабности проектов. «Если бы я хотел заработать здесь и сейчас — я бы строил жилье. Для меня в бизнесе главное не прибыль, а „длина“. Мои объекты будут жить сотню лет, потому что они построены в лучших местах», — говорит он.

Девелопер называет ошибочным убеждение некоторых участников рынка, что увеличение количества ТРЦ приведет к равномерному уменьшению посещаемости этих заведений и высокой вакантности арендных площадей.

«Если к условным ста ТРЦ в Киеве прибавятся мои десять, то их будет не сто десять. Мелкие торговые центры уйдут в небытие. Люди всегда будут ходить только в центры возле метро: „Гулливер“, „Пирамиду“, „Дрим таун“ и мои» , — резюмирует Алиев.